МАФів стане вчетверо менше? Перші підприємці вже виграли аукціони на оренду місць – що вони кажуть

Норми розміщення МАФів у Києві оновили ще в червні 2024 року: їхня кількість має зменшитися в чотири або п’ять разів (із десяти до двох із половиною тисяч), зокрема біля станцій метро, основних магістралей, фасадів і зелених зон. Водночас кіоски матимуть уніфікований дизайн, а також там не можна буде продавати підакцизні товари – тютюн та алкоголь.

Перші чотири споруди нового формату (три кіоски та купаву з пересувною торгівлею) уже можна побачити в Печерському районі. 

Крім того, оновлені правила мають регулювати розміщення поштоматів, терміналів, зарядних станцій для автомобілів і вендингових систем, тобто автоматів із кавою, водою та снеками. 

Підприємці тепер мають укласти договір із комунальним підприємством «Київ. Прозоро» (яке утворили на базі КП «ЛІК»), узявши участь в аукціоні на «Prozorro.Продажі». 80% суми від оренди зараховуватимуть до загального фонду бюджету міста: до 2026 року додаткові надходження можуть сягати мільярда гривень. 

Перші аукціони на оренду місць для МАФів (або, як їх називають «Київ. Прозоро», кіосків і павільйонів) запустили в Печерському районі наприкінці лютого. Повний перелік локацій для тимчасових споруд у решті районів мають напрацювати до середини 2026 року.

Віледж говорить із двома підприємцями, а також директором КП «Київ. Прозоро», щоб з’ясувати, як працюють аукціони на оренду місць для розміщення кіосків і пересувної торгівлі. 

Якщо коротко, підприємці діалогом із містом поки що задоволені, але зазначають – місць для оренди могло би бути більше. Натомість директор каже: зараз десять локацій можуть давати місту ту саму суму, як сто локацій ще кілька років тому, а в деяких місцях замість МАФів можна ставити вендингові автомати, які займають менше місця й потребують менших витрат від підприємців.

Як визначають нові місця для МАФів і пересувної торгівлі

Щоб визначити локації, КП «Київ. Прозоро» звертається до Департаменту містобудування й архітектури. По-перше, орієнтується на місця, де тимчасові споруди стояли раніше. Утім, майже всі старі МАФи стояли на інженерних мережах і не відповідали нормам ДБН, тому 90% цих місць не придатні для встановлення нових кіосків, кажуть у комунальному підприємстві.

Наприклад, КП «Київблагоустрій» демонтував МАФи біля Києво-Печерської лаври, які не мали дозвільної документації, стояли впритул до заповідної зони, а також заважали пішоходам. Нове місце для пересувної торгівлі розмістили трохи нижче по вулиці Лаврській. 

По-друге, дивляться на дозвільні документи, безпечність розташування кіоску. Наприклад, від краю проїжджої частини до МАФа має бути не менше п’яти метрів. Також зважають на електромережі (має бути «500-ка», тобто високовольтні лінії електропередачі з номінальною напругою 500 кіловольтів). Кожна локація має паспорт прив’язки, пояснює директор КП «Київ. Прозоро» Ігор Горобець. 

Іноді місця буває визначити важко, додає він. Наприклад, на вулиці Лесі Українки, 7 раніше стояли два кіоски. Зараз їх демонтували, але з тильного боку розташовані гаражі, власник яких виїхав з України [МАФи не можна встановлювати на території приватної власності]. Після консультацій із місцевими тут-таки вирішили поставити кіоск.

Як узяти участь в аукціоні

Спочатку на«Prozorro.Продажі» можна ознайомитися з переліком локацій. Ось мапа пропонованим містом локацій, а тут можна подивитися їхні фото. Також підприємці можуть надсилати власні пропозиції локацій на електронну пошту [email protected] або заповнити форму (зразки заяв можна знайти тут).

Також перед тим, як брати участь в аукціоні, варто ознайомитися з вимогами до зовнішнього вигляду споруди. Наприклад, для кіосків є архетипи на 30, 18, 10, а також шість квадратних метрів (це кіоск без входу всередину), каже Ігор Горобець. Підприємець може й виготовити споруду з нуля, і реконструювати вже наявну.

Для участі в аукціоні треба сплатити реєстраційний і гарантійний внесок. Перший становить 10% від мінімальної зарплати (800 гривень), а другий – дві місячні орендні плати, але не менше 4 тисяч гривень (тобто стартова орендна плата на аукціоні, помножена на два). 

Реєстраційний внесок не повертають (гарантійний не повертають лише в разі дискваліфікації учасників). Ті, хто не виграв торги, повністю отримують гарантійний внесок назад, а переможці отримують залишок після вирахування винагороди майданчику – «Prozorro.Продажі». 

Як проходить аукціон

Старт аукціонів оголошують у соцмережах «Київ. Прозоро». Подати заявку можна до 20:00 за день до аукціону. Аукціон проходить у три раунди по три хвилини, що більше учасників – то довше триває аукціон.

Стартова ціна складає 1% балансової вартості лота (оцінювальна вартість у бухгалтерських документах). Стартова ціна зазвичай невисока та складає 10–12 тисяч (на Печерську може бути вищою), каже директор КП «Київ Прозоро». Мінімальна сума, на яку учасник може підвищити пропозицію (крок аукціону) – 1% від стартової орендної плати, а максимальної суми немає.

Зазвичай це «англійський» аукціон, тобто на підвищення. Якщо перший аукціон не відбувся, наприклад, не було учасників, то оголошують другий, але ціна лота складає половину від стартової орендної плати на першому аукціоні. Якщо й другий аукціон не відбувся, то переходять до «голландського», на зниження ціни. Як і другий, він стартує з 50% суми, але далі ціна поступово знижується, поки певний учасник не погодиться її прийняти. 

Під час проведення «англійських» аукціонів один з учасників на вулиці Мар’яненка, який раніше мав там бізнес, постійно зривав торги, згадує Ігор Горобець: «Вони давали гарантію по 100 тисяч першим учасникам, потім іншим і не підписували [протокол результатів торгів, його треба підписати впродовж трьох днів]. Але на «голландському» аукціоні не зорієнтувалися». Тож урешті торги виграв інший учасник за 45 тисяч (без ПДВ).

Протягом 20 днів переможець має підписати договір оренди з «Київ Прозоро» – упродовж цього часу він може замовити конструкцію кіоску й зайнятися іншими підготовчими роботами. Комунальне підприємство також може допомогти з підключенням електроенергії та комунікацією з ДТЕК. Договір оренди укладають на п’ять років із правом пролонгації ще на п’ять років.

Якщо підприємець не підписує договір – то пропозицію роблять учаснику, який запропонував другу найбільшу суму. Утім, такі ситуації затягують час. Якщо переможець усе-таки підписує договір, але через деякий час розуміє, що це для нього невигідно – він може його розірвати. У такому випадку підприємець має продати кіоск або перемістити його на іншу локацію, ще раз узявши участь у торгах.

Наскільки аукціони справді прозорі

Проведення аукціонів регулює закон «Про оренду державного й комунального майна». «Якщо хтось із підприємців маніпулює – це їхні бізнес-процеси, ми не можемо на них впливати», – каже директор КП «Київ Прозоро». – Наприклад, багато хто маніпулює, що мережевики можуть зайти й усе викупити. Але, по-перше, це значні капіталовкладення: витратитися на тимчасову споруду, а потім ще п’ять років платити оренду. Я порахував – їм таке не цікаво. Максимум один підприємець може мати до десяти локацій, але це по всьому Києву, не в одній точці. Часто говорю підприємцям: реформа зроблена так, що суборендарі чи продавці так само можуть узяти участь в аукціоні, бо вони знають касу на локації».

Стежити за перебігом аукціонів можна онлайн і бачити, як ростуть ставки (посилання формують у день аукціону). «Впливати на систему «Prozorro.Продажі» ми ніяк не можемо. Раніше там навіть можна було подивитися, який підприємець підписав договір за конкретною локацією, але система обмежила цю інформацію на період воєнного стану. Утім, ми можемо підвантажити в систему договір, якщо є запит про певні дані», – додає директор.

Усі локації оголошують попередньо, за десять днів до аукціону, щоб підприємці мали змогу туди поїхати і їх оглянути, додає директор. Також опрацьовують пропозиції підприємців щодо локацій – уже опрацювали понад 100 місць для тимчасових споруд, як-от кіоски.

Директор визнає: локації дуже відрізняються – і за розміром, і за ціною, і за конкуренцією на торгах, утім, процедура має бути для всіх однакова. Якщо на Печерську підприємцям доводиться платити за оренду доволі великі суми, то на Оболоні нещодавно підписали договір на 13 250 тисяч (без ПДВ), наводить приклад Ігор Горобець. Він також додає, що зараз десять локацій можуть давати місту ту саму суму, як сто локацій ще кілька років тому. Тому збільшувати їхню кількість не планують.

Утім, пропонують інше рішення – замість деяких кіосків встановлювати вендингові автомати з безготівковою оплатою, де можна продавати каву, снеки й інші товари. Суми оренди для вендингу нижчі, ніж для кіосків. Вони займають менше місця і їх легше встановити. До того ж автомати працюють автономно й потребують мінімум персоналу, якому треба платити зарплату.

Раніше дозволи на розміщення споруд пересувної видавалися від районів [це був договір пайової участі]. Далі всім підприємцям повідомили, що все буде через торги. Спочатку вони були офлайн і проходили по пів дня. Коли торги перевели на електронний майданчик, то, звісно, це стало зручніше. У 2023 році пересувну торгівлю почали виставляти на аукціони через систему «Prozorro.Продажі»: у форматі пілотного проєкту деякі договори укладали на рік [зараз термін дії договору, як і на оренду кіосків – п’ять років із можливістю подовження ще на п’ять].

У мене також була локація на Тимірязєвській, біля входу в Ботанічний сад. Вона стояла там чотири роки, але потім місто вирішило розірвати попередні договори та провести торги. По цій локації я не виграла. Також у мене є локація в самому Ботсаду, але не за договором із містом, а за договором із ботсадом.

У Маріїнському парку я працюю із 2008 року, тож дуже добре знаю локації сезонної пересувної торгівлі. Зараз я виграла на торгах нову локацію під пересувну торгівлю, де ще ніхто не стояв. З часу подачі заявки на аукціон до отримання торгового місця минуло 15 днів. Я сплачую 68 тисяч на місяць без ПДВ (81 600 із ПДВ). З тим, щоби привести купав до уніфікованого вигляду, проблем не було, в інструкції були розписані всі нюанси, аж до кольору.

Сама процедура підготовки до торгів нескладна: треба прикріпити п’ять документів на участь, а далі зайти на аукціон у певний час. Перша ставка – прихована, її робить кожен учасник. Потім починаються торги на три раунди: той учасник, у кого найбільша ставка, може ставити наступну останнім, тобто бачить кроки всіх попередніх учасників. Якщо в нього є ціль забрати цю локацію за будь-яку ціну, він її забирає, і в інших немає жодного шансу. Тільки якщо людина розуміє, що ціна їй не підходить, локацію може забрати хтось інший. На ставку одного учасника дають три хвилини. Конкуренція може бути доволі велика, понад п'ять учасників, на деяких локаціях було й 15. 

Коли в підприємця вже є досвід, то він розуміє, який може бути максимум прибутку від тієї чи іншої локації, а які суми оренди можуть бути непіднімними. Але підприємці, які вперше беруть участь у торгах, можуть бути не обізнані в цьому. Людина може виграти торги, а через місяць зрозуміє, що сума для неї непіднімна, і розриває договір. Поки призначать інші торги, уже мине половина літа. А в торгівлі важлива сезонність локації: з квітня до вересня – одна робота, а з жовтня до березня – зовсім інша. Також є ті підприємці, що прагнуть зірвати торги навмисно. Тоді їх проводять наново майже через три тижні, просто йде затягування часу. 

Мені здається, якби локацій було більше, то конкуренція була би меншою (але може, це і не так). Звісно, це не значить, що на одній вулиці має стояти десять точок. Але я помітила, що є парки в місті, де взагалі їх немає.

Зараз у мене локації на Олімпійській, Лєскова та Коновальця – для продажу кави, хот-догів і шаурми. Також була локація в Голосіївському парку, але, на жаль, вона «не пішла» – мало відвідувачів, важко знайти співробітників. Крім кіосків, у мене є й інший бізнес. Колись уже брав у міста в оренду приміщення – процедура для мене як для юриста нескладна. Але саме процедурою оренди кіосків зацікавився на початку цього року.

Я кілька разів брав участь у торгах і кілька разів зупинявся, бо розумів, що ціна надто висока. Конкуренція була доволі велика, до десяти учасників. Є гравці, які виграють, але просто не підписують договори, затягуючи час. Мабуть, треба просто підіймати гарантійний внесок, щоби люди не хотіли втрачати гроші. 

Зараз я плачу за оренду двох локацій по 30 тисяч гривень. За ще одну, 30 квадратних метрів – 50 тисяч гривень. Сам процес оренди досить прозорий, більше були складнощі з підключенням до мереж електроенергії або з тим, що в місті важко рекламуватися. Щодо архітектурної форми, без проблем зробили за архетипом. Навіть змогли погодити зміни на одному з проєктів: на одній із локацій у нас там зліва стояло дерево, тому там було нелогічно робити вхід у кіоск.

Думаю, можна було би зробити більше місць, у Печерському районі зараз трохи понад 20 локацій для кіосків. Так, є локації, де доволі важко поставити кіоск, але людям не завжди зручно заходити до кав’ярні на першому поверсі будівлі. У Варшаві чи Відні на вулицях досить багато таких кіосків.

Фото: Сергій Мирошніченко для Віледжа, КП «Київ Прозоро»